Recouvrement du solde du CCMI et point de départ du délai de prescription

Le délai biennal de l’article L 218-2 du Code de la consommation s’applique à l’action en paiement du solde du prix exercée par le constructeur de maison individuelle à l’encontre du maître d’ouvrage.

L’arrêt du 6 mars 2025 de la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation est l’occasion de confirmer le point de départ de ce délai de prescription.

Dans le cadre de l’arrêt qui lui était soumis, la Cour d’appel de Poitiers avait rejeté la demande en paiement du solde du prix du contrat du CCMI au motif pris que l’action avait été engagée plus de deux ans après la date d’émission de la facture définitive.

Ladite Cour d’appel avait considéré la créance du constructeur était devenue exigible à la date d’émission de sa facture.

Or, dans un contrat de construction de maison individuelle, le solde du prix est payable par le maître de l'ouvrage, lorsque celui-ci se fait assister, lors de la réception, par un professionnel, à l'issue de la réception sans réserve ou à la levée des réserves ou, en l'absence d'assistance d'un professionnel pour la réception, dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception sans réserve ou à la levée des réserves (article R. 231-7 du Code de la construction et de l’Habitation).

La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de rappeler que la prescription biennale ne peut courir avant la date de la levée des réserves ( Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 18-26.194).

C’est, dans cette droite ligne que s’est prononcée la Cour de cassation le 6 mars 2025 en cassant l’arrêt d’appel au motif que « la créance du solde du prix du constructeur de maison individuelle n'étant pas exigible avant une réception sans réserve, la prescription de son action en paiement ne court qu'à compter de celle-ci ou de la levée des réserves et huit jours après l'une de ces deux dates lorsque le maître de l'ouvrage n'est pas assisté par un professionnel lors de la réception. » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.075).

Le principe est donc établi : lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception, le point de départ du délai de prescription de l’action en recouvrement du solde de CCMI est la date de la réception (ou la date de la levée des réserves le cas échéant) et non de la date d’émission de la facture.

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